4 facteurs clés qui animent le marché immobilier

L’immobilier représente une part importante de la richesse de la plupart des gens, et cela est particulièrement vrai pour de nombreux propriétaires aux États-Unis. Selon l’enquête de la Réserve fédérale sur les finances des consommateurs, 64,9 % des familles américaines possédaient leur propre résidence principale en 2019. La taille et l’ampleur du marché immobilier en font un secteur attractif et lucratif pour de nombreux investisseurs. Cet article examinera certains des principaux facteurs qui affectent le marché immobilier et la variété des investissements disponibles.

Points clés à retenir

  • Il existe un certain nombre de facteurs qui influent sur les prix de l’immobilier, la disponibilité et le potentiel d’investissement.
  • Les données démographiques fournissent des informations sur l’âge, le revenu et les préférences régionales des acheteurs réels ou potentiels, le pourcentage d’acheteurs qui sont des retraités et le pourcentage susceptible d’acheter une résidence secondaire ou de vacances.
  • Les taux d’intérêt affectent le prix et la demande de biens immobiliers : des taux plus bas attirent plus d’acheteurs, reflétant le coût inférieur de l’obtention d’un prêt hypothécaire, mais ils augmentent également la demande de biens immobiliers, ce qui peut faire grimper les prix.
  • Les prix de l’immobilier suivent généralement les cycles économiques, mais les investisseurs peuvent atténuer ce risque en achetant des FPI ou d’autres avoirs diversifiés qui ne sont pas liés aux cycles économiques ou qui peuvent résister aux récessions.
  • Les politiques et législations gouvernementales, y compris les incitations fiscales, les déductions et les subventions, peuvent stimuler ou entraver la demande de biens immobiliers.

Démographie

Les données démographiques sont des données qui décrivent la composition d’une population, comme l’âge, la race, le sexe, le revenu, les schémas de migration et la croissance démographique. Ces statistiques sont un facteur important et souvent négligé qui affecte le prix de l’immobilier et les types de propriétés en demande. Des changements majeurs dans la démographie d’un pays peuvent avoir un impact majeur sur les tendances de l’immobilier pour les décennies à venir.

Par exemple, les baby-boomers nés entre 1945 et 1964 sont un exemple d’une tendance démographique susceptible d’influencer considérablement le marché de l’habitation. La transition de ces baby-boomers vers la retraite est l’une des tendances générationnelles les plus excitantes du siècle dernier, et la retraite de ces baby-boomers, qui a commencé en 2010, ne manquera pas d’être remarquée sur le marché pour les décennies à venir.

Il existe de nombreuses façons dont ce type de changement démographique peut affecter le marché immobilier, mais pour un investisseur, certaines questions clés à poser peuvent être : i) Comment cela affecterait-il la demande de résidences secondaires dans les zones de vacances populaires alors que de plus en plus de personnes commencent prendre sa retraite? ? OU ii) Comment cela affecterait-il la demande de logements plus grands si les revenus sont inférieurs et que tous les enfants ont déménagé? Ces questions et d’autres peuvent aider les investisseurs à préciser le type et l’emplacement des investissements immobiliers potentiellement souhaitables bien avant le début de la tendance.

Taux d’intérêt

Les taux d’intérêt ont également un impact important sur les marchés immobiliers. Si vous envisagez d’acheter une maison avec un prêt hypothécaire, il est avantageux de rechercher les taux d’intérêt à l’aide d’un calculateur de prêt hypothécaire. Les variations des taux d’intérêt peuvent grandement influencer la capacité d’une personne à acheter une propriété résidentielle. En effet, plus les taux d’intérêt sont bas, plus le coût d’obtention d’un prêt hypothécaire pour acheter une maison est faible, ce qui crée plus de demande pour l’immobilier, ce qui fait encore grimper les prix.

Il est important de garder à l’esprit qu’à mesure que les taux d’intérêt augmentent, le coût d’obtention d’un prêt hypothécaire augmente, ce qui fait baisser la demande et les prix de l’immobilier. Cependant, lorsque l’on examine l’impact des taux d’intérêt sur un investissement en actions tel qu’une fiducie de placement immobilier (REIT), plutôt que sur l’immobilier résidentiel, la relation peut être considérée comme similaire à la relation entre une obligation et les taux d’intérêt. Lorsque les taux d’intérêt baissent, la valeur d’une obligation augmente parce que son taux de coupon devient plus souhaitable, et lorsque les taux d’intérêt augmentent, la valeur des obligations diminue. De même, lorsque le taux d’intérêt baisse sur le marché, les rendements élevés des FPI deviennent plus attrayants et leur valeur augmente. Lorsque les taux d’intérêt augmentent, le rendement d’une FPI devient moins attrayant et fait baisser sa valeur.

L’économie

Un autre facteur clé affectant la valeur de l’immobilier est la santé globale de l’économie. Ceci est généralement mesuré par des indicateurs économiques tels que le PIB, les données sur l’emploi, l’activité manufacturière, les prix des biens, etc. De manière générale, lorsque l’économie est au ralenti, l’immobilier l’est aussi.

Cependant, la nature cyclique de l’économie peut avoir des effets variables sur différents types de biens immobiliers. Par exemple, si une FPI a un pourcentage plus élevé de ses investissements dans des hôtels, elle serait généralement plus touchée par un ralentissement économique qu’une FPI qui a investi dans des immeubles de bureaux. L’hôtellerie est une forme de propriété très sensible à l’activité économique en raison du type de structure locative inhérente à l’activité. La location d’une chambre d’hôtel peut être considérée comme une forme de location à court terme qui peut être facilement évitée par les clients de l’hôtel si l’économie tourne mal. D’un autre côté, les locataires de bureaux ont généralement des baux à plus long terme qui ne peuvent pas être modifiés au milieu d’un ralentissement économique. Ainsi, bien que vous deviez être conscient de la partie du cycle dans laquelle se trouve l’économie, vous devez également être conscient de la sensibilité de l’immobilier au cycle économique.

Politiques/subventions gouvernementales

La législation est également un autre facteur qui peut avoir un impact considérable sur la demande et les prix de l’immobilier. Les crédits d’impôt, les déductions et les subventions sont quelques-uns des moyens par lesquels le gouvernement peut temporairement stimuler la demande de biens immobiliers pendant qu’ils sont en place. Connaître les incitations gouvernementales actuelles peut vous aider à déterminer les changements dans l’offre et la demande et à identifier les tendances potentiellement fausses.

Par exemple, en 2009, le gouvernement américain a introduit un crédit d’impôt pour l’achat d’une première maison pour les propriétaires dans le but de stimuler les ventes de maisons dans une économie lente (seuls ceux qui ont acheté des maisons entre 2008 et 2010 étaient éligibles). Selon le Government Accountability Office, 2,3 millions de personnes ont profité de l’incitation fiscale. Il s’agissait d’une augmentation assez importante, bien que temporaire, et ne sachant pas que l’augmentation était le résultat de l’incitatif fiscal, vous avez peut-être conclu que la demande de logements augmentait en raison d’autres facteurs.

Pour les investisseurs moyens, acheter un bien immobilier indirectement, par le biais de FPI, de fonds immobiliers négociés en bourse (FNB) ou d’autres fonds gérés, est moins risqué et plus lucratif que d’acheter directement un bien immobilier.

Quel est le meilleur investissement ?

La taille et l’ampleur du marché immobilier en font un marché attractif et lucratif pour de nombreux investisseurs. Les investisseurs peuvent investir directement dans l’immobilier physique ou choisir d’investir indirectement par le biais de fonds gérés. Investir directement dans l’immobilier consiste à acheter une propriété résidentielle ou commerciale pour l’utiliser comme propriété génératrice de revenus ou pour la revente future. Les moyens indirects d’investir dans le marché immobilier comprennent l’investissement dans des fiducies de placement immobilier (REIT), des fonds négociés en bourse (ETF), des fonds immobiliers mixtes (CREF) et des fonds d’infrastructure. En raison de la plus grande liquidité disponible sur le marché, des coûts de transaction inférieurs et des exigences de capital inférieures, les investisseurs moyens préfèrent investir indirectement dans l’immobilier.

La ligne du bas

Cet article a présenté certains des facteurs de haut niveau qui jouent un rôle majeur dans l’évolution du marché immobilier, mais il y a aussi des éléments plus complexes qui entrent en jeu. Et bien que certains de ces facteurs mentionnés suggèrent une relation claire entre le facteur et le marché, dans la pratique, les résultats peuvent être très différents. Cependant, comprendre les facteurs clés qui animent le marché immobilier est essentiel à une évaluation complète d’un investissement potentiel.