Comment investir dans l’immobilier locatif

Vous songez à acheter un immeuble de placement? L’achat d’un bien immobilier locatif nécessite des connaissances en matière de location, de prêt hypothécaire, de relations propriétaire-locataire et de gestion immobilière. L’achat d’un bien immobilier peut être lucratif, mais comme tout investissement, il comporte des avantages et des défis.

Points clés à retenir

  • Les investisseurs immobiliers locatifs ont généralement besoin d’un acompte de 15 à 25 % pour un prêt immobilier locatif.
  • Un propriétaire a besoin d’un large éventail de compétences, allant de la compréhension du droit des locataires de base à la réparation d’un robinet qui fuit.
  • Un investisseur passif n’est pas impliqué et peut choisir de payer les services d’un gestionnaire immobilier ou d’investir dans des fiducies de placement immobilier (REIT).
  • Les investisseurs à temps plein passent beaucoup de temps à choisir des maisons et à les réparer pour les vendre ou les louer.
  • Les propriétés de location d’investissement peuvent inclure des maisons de vacances, des maisons multifamiliales ou des maisons unifamiliales.

Alors vous voulez être propriétaire ?

Acheter un immeuble de placement et agir en tant que propriétaire peut être un bon moyen de gagner un revenu, mais cela nécessite un engagement de temps et d’argent. Après avoir choisi la bonne propriété, préparé l’unité et trouvé des locataires fiables, un entretien continu est nécessaire.

Les frais d’entretien et de maintenance peuvent réduire vos revenus locatifs. Il y a toujours la possibilité d’une urgence, comme des dommages au toit. Les investisseurs doivent prévoir de mettre de côté 1 % de la valeur de leur propriété pour les réparations.

Les propriétaires de biens locatifs peuvent soit gérer eux-mêmes le bien, soit engager un gestionnaire immobilier, qui facture généralement entre 8% et 12% du loyer perçu. Bien que coûteux, un gestionnaire immobilier peut fournir une large gamme de services, notamment l’organisation de travaux d’entretien et de réparation, la sélection de nouveaux locataires et la gestion des retards de paiement des loyers.

De plus, les propriétaires de biens locatifs doivent être conscients des lois propriétaire-locataire dans leur état et leur localité. Les locataires et les propriétaires ont des droits et des obligations concernant les dépôts de garantie, les exigences de location, les règles d’expulsion et les lois sur le logement équitable.

Il est important de protéger un investissement immobilier. En plus de l’assurance habitation, les propriétaires de biens locatifs peuvent souscrire une assurance habitation, qui couvre les dommages matériels, la perte de revenus locatifs et la protection contre la responsabilité en cas de blessure d’un locataire ou d’un visiteur, par exemple à la suite de problèmes d’entretien de la propriété.

Acheter un bien locatif

Emplacement, emplacement, emplacement

Une ville ou un village où la population est en croissance et où un plan de revitalisation est en cours représente souvent une opportunité potentielle d’investissement. Un quartier avec un faible taux de criminalité, un accès facile aux transports en commun et un marché du travail en croissance peut également signifier un plus grand bassin de locataires.

Lorsque vous choisissez un bien locatif abordable, recherchez un emplacement avec de faibles taxes foncières, un bon district scolaire et une variété de commodités, telles que des restaurants, des cafés, des magasins, des sentiers et des parcs.

Les sites immobiliers en ligne comme Zillow.com fournissent des informations aux investisseurs, y compris les tarifs de location des maisons et les valeurs actuelles des immeubles de placement. Airbnb.com fournit aux investisseurs des informations sur les tarifs de location actuels des maisons de vacances ou des appartements.

Financer votre bien locatif

Le chemin pour obtenir un prêt immobilier locatif est le même que celui d’un prêt hypothécaire pour résidence principale, avec des différences essentielles. Avec des taux de défaut plus élevés sur les prêts immobiliers locatifs, le risque supplémentaire signifie que les prêteurs facturent généralement des taux d’intérêt plus élevés sur les immeubles locatifs. Un investisseur peut choisir un prêt immobilier traditionnel ou peut être admissible à un prêt FHA ou un prêt VA.

Les normes de souscription peuvent être plus strictes pour les demandeurs de biens locatifs. Les prêteurs hypothécaires se concentrent sur la cote de crédit, l’acompte et le ratio d’endettement et, bien que les mêmes facteurs s’appliquent aux prêts hypothécaires sur les biens locatifs, l’emprunteur est susceptible d’avoir une cote de crédit plus stricte, des seuils DTI et un acompte minimum plus élevé. :

  • Pointage de crédit : Un pointage minimum de 620, avec de meilleurs taux et conditions offerts avec des pointages de 740 et plus.
  • Acompte : 0 à 3 % peuvent être acceptables sur un prêt hypothécaire conventionnel pour une résidence principale, mais les emprunteurs immobiliers d’investissement doivent généralement prévoir un acompte de 15 % à 25 %.
  • Ratio dette/revenu (DTI) : le DTI représente le pourcentage du revenu mensuel de l’emprunteur qui est consacré à l’endettement. Les prêteurs vous permettront généralement de compter jusqu’à 75% de vos revenus de location attendus dans votre DTI.
  • Épargne : Les emprunteurs doivent disposer de liquidités pour couvrir trois à six mois de versements hypothécaires, y compris le principal, les intérêts, les taxes et les assurances.

La discrimination dans les prêts hypothécaires est illégale. Si vous pensez avoir été victime de discrimination fondée sur la race, la religion, le sexe, l’état matrimonial, le recours à l’assistance publique, l’origine nationale, le handicap ou l’âge, vous pouvez prendre certaines mesures. L’une de ces étapes consiste à déposer un rapport auprès du Bureau de la protection financière des consommateurs ou du Département américain du logement et du développement urbain (HUD).

Vaut-il mieux acheter comptant ou financer un immeuble de rapport ? Cela dépend des objectifs et des économies de l’investisseur. Payer en espèces pour un immeuble de placement n’est peut-être pas une option pour de nombreux investisseurs, mais cela peut générer immédiatement des flux de trésorerie mensuels positifs.

Gagner de l’argent sur le loyer

Les charges d’exploitation d’un nouveau bien locatif se situeront entre 35 % et 80 % de votre revenu brut d’exploitation. Si le loyer mensuel facturé est de 1 500 $, les dépenses sont de 600 $ par mois, soit 40 % pour les dépenses de fonctionnement. De nombreux investisseurs utilisent la règle des 50 %. Si le loyer est de 2 000 $ par mois, attendez-vous à payer 1 000 $ en dépenses totales.

Pour réduire vos coûts, renseignez-vous pour savoir si un assureur vous permettra de combiner une assurance habitation avec une police d’assurance habitation.

Les entreprises de Wall Street qui achètent des propriétés en difficulté recherchent des rendements de 5% à 7%. Les gens devraient se fixer un objectif de 10 % de rendement. Estimez les coûts d’entretien à 1 % de la valeur de la propriété annuellement. Les autres coûts comprennent l’assurance habitation, les frais HOA, les taxes foncières et les dépenses mensuelles telles que la lutte antiparasitaire, l’aménagement paysager et l’entretien.

Alors que les actions peuvent offrir un rendement en espèces de 7,5 % ou que les obligations peuvent rapporter 4,5 %, un rendement de 6 % au cours de votre première année en tant que propriétaire d’un immeuble de placement est considéré comme sain et ce nombre devrait augmenter avec le temps.

ROI

Les investisseurs immobiliers locatifs calculent leur retour sur investissement comme ROI = (revenu locatif annuel – coûts d’exploitation annuels) ÷ valeur hypothécaire

Certains investisseurs immobiliers choisissent d’échanger des maisons en achetant une maison à un prix inférieur au prix du marché, en effectuant des réparations, puis en la revendant pour un rendement élevé. Il peut y avoir ou non des locataires lors d’un “changement” et les investisseurs doivent tenir compte de facteurs clés tels que des matériaux et une main-d’œuvre abordables.

Risques et avantages d’un bien locatif

récompenses

  • Le revenu est passif et les investisseurs gagnent tout en ayant un emploi régulier.

  • Si la valeur de l’immobilier augmente, l’investissement augmente également.

  • Les revenus locatifs ne sont pas soumis à la taxe de sécurité sociale.

  • Les intérêts que vous payez sur un prêt immobilier peuvent être déductibles d’impôt.

  • L’immobilier est un actif physique tangible.

des risques

  • Les frais d’entretien ou les dépenses de gestion immobilière peuvent diminuer les revenus locatifs.

  • Les revenus locatifs mensuels peuvent ne pas couvrir le paiement mensuel complet du prêt hypothécaire.

  • L’immobilier n’est pas un actif liquide et il faut du temps pour le vendre.

  • Les frais d’entrée et de sortie peuvent être élevés.

  • Si un locataire déménage, le propriétaire doit toujours payer les dépenses mensuelles.

Dois-je trouver un partenaire d’investissement immobilier ?

Une société immobilière aide à financer la transaction en échange d’une part des bénéfices.

Au lieu de cela, vous pouvez demander à votre réseau de famille et d’amis, trouver un club d’investissement immobilier local, envisager un financement participatif immobilier ou trouver des groupes de médias sociaux qui ciblent les investisseurs immobiliers.

De combien d’acompte avez-vous besoin pour acheter un immeuble de placement?

Les prêteurs ont généralement des directives plus strictes en ce qui concerne les propriétés locatives. Bien que vous puissiez acheter une résidence principale avec une mise de fonds aussi faible que 3 %, la plupart des emprunteurs doivent verser une mise de fonds de 15 % à 20 % pour acheter un bien locatif.

Dois-je investir dans un condo?

Les copropriétés sont généralement moins chères que les maisons unifamiliales et nécessitent moins d’entretien. Cependant, les frais d’adhésion en cours et la possibilité d’évaluations spéciales coûteuses constituent un risque. Il est important d’enquêter sur la santé financière de l’association des propriétaires et sur l’état actuel de l’immeuble dans son ensemble et de l’unité individuelle.

Les condominiums peuvent être une bonne option pour les acheteurs de biens locatifs et sont souvent situés dans des endroits recherchés.

La ligne du bas

Comme beaucoup d’investissements, la propriété locative immobilière est souvent un projet de longue haleine. Cependant, les propriétés locatives peuvent être un moyen lucratif d’investir dans l’immobilier et de fournir un revenu passif stable aux investisseurs. Investir dans des immeubles locatifs nécessite une connaissance des lois sur les propriétaires et les locataires, de la location, des hypothèques et de la gestion immobilière.