Définition, processus, inconvénient et moyens d’éviter

Qu’est-ce que la forclusion ?

La forclusion est le processus légal par lequel un prêteur tente de recouvrer le montant dû sur un prêt en souffrance en prenant possession du bien hypothéqué et en le vendant. Le défaut est généralement déclenché lorsqu’un emprunteur manque un nombre spécifique de paiements mensuels, mais peut également se produire lorsque l’emprunteur manque d’autres termes dans le document hypothécaire.

Points clés à retenir

  • La forclusion est un processus légal qui permet aux prêteurs de récupérer le montant dû sur un prêt en souffrance en prenant possession et en vendant la propriété hypothéquée.
  • Le processus de saisie varie selon l’État, mais en général, les prêteurs essaient de travailler avec les emprunteurs pour les tenir au courant des paiements et éviter la saisie.
  • La moyenne nationale la plus récente de jours dans le processus de forclusion est de 857; cependant, le calendrier varie considérablement d’un État à l’autre.

Comprendre la forclusion

Le processus de forclusion tire sa base juridique d’un contrat hypothécaire ou d’un acte de fiducie, qui donne au prêteur le droit d’utiliser une propriété comme garantie au cas où l’emprunteur ne respecterait pas les conditions du document hypothécaire. Bien que le processus varie selon l’État, le processus de forclusion commence généralement lorsqu’un emprunteur fait défaut ou manque au moins un versement hypothécaire. Le prêteur envoie alors un avis de retard de paiement indiquant que le paiement du mois n’a pas été reçu.

Si l’emprunteur manque deux paiements, le prêteur envoie une lettre de mise en demeure. C’est plus grave qu’un avis de retard de paiement, mais le prêteur peut toujours être disposé à faire en sorte que l’emprunteur rattrape les paiements manqués.

Le prêteur envoie un avis de défaut après 90 jours de retard de paiement. Le prêt est remis au service de forclusion du prêteur et l’emprunteur dispose généralement de 30 jours supplémentaires pour effectuer les paiements et rétablir le prêt (c’est ce qu’on appelle la période de rétablissement). À la fin de la période de rétablissement, le prêteur commencera la forclusion si le propriétaire n’a effectué aucun paiement manqué.

Une forclusion apparaît sur le rapport de solvabilité d’un emprunteur dans un mois ou deux et y reste pendant sept ans à compter de la date du premier paiement en retard. Après cela, la forclusion est supprimée du rapport de solvabilité de l’emprunteur.

Le processus de forclusion varie selon l’État

Chaque État a des lois qui régissent les saisies, y compris les avis qu’un prêteur doit publier publiquement, les options du propriétaire pour mettre le prêt à jour et éviter la saisie, ainsi que le calendrier et le processus de vente de la propriété.

Une saisie, l’acte réel d’un prêteur saisissant une propriété, est souvent la dernière étape après un long processus de pré-saisie. Avant la forclusion, le prêteur peut proposer diverses alternatives pour éviter la forclusion, dont beaucoup peuvent atténuer les conséquences négatives de la forclusion pour l’acheteur et le vendeur.

Dans 22 États, dont la Floride, l’Illinois et New York, la forclusion judiciaire est la norme. C’est là que le prêteur doit passer par les tribunaux pour obtenir l’autorisation de saisir en prouvant que l’emprunteur est en défaut. Si la saisie est approuvée, le shérif local vend aux enchères la propriété au plus offrant pour tenter de récupérer ce qui est dû à la banque, ou la banque devient propriétaire et vend la propriété par la voie traditionnelle pour récupérer ses pertes.

Les 28 autres États, dont l’Arizona, la Californie, la Géorgie et le Texas, utilisent principalement la saisie non judiciaire, également appelée pouvoir de vente. Ce type de forclusion a tendance à être plus rapide que la forclusion judiciaire et ne passe pas devant les tribunaux à moins que le propriétaire ne poursuive le prêteur.

Combien de temps dure la saisie ?

Les propriétés saisies au deuxième trimestre de 2021 avaient passé en moyenne 922 jours dans le processus de saisie, selon le US Foreclosure Market Report d’ATTOM Data Solutions, un fournisseur de données immobilières. Ce chiffre est légèrement inférieur à la moyenne de 930 jours du trimestre précédent et supérieur de 34,5 % aux 685 jours du deuxième trimestre 2020.

Le nombre moyen de jours varie selon l’État en raison des différentes lois et délais de forclusion. Les États avec les jours moyens les plus longs pour les propriétés saisies au deuxième trimestre de 2021 étaient :

  • Hawaï (3 068 jours)
  • New York (1 822 jours)
  • Indiana (1 617 jours)

Les États ayant les délais moyens de saisie les plus courts au cours de la même période étaient :

  • Wyoming (173 jours)
  • Arkansas (253 jours)
  • Tennessee (270 jours)

Le graphique ci-dessous montre la moyenne trimestrielle du nombre de jours jusqu’à la saisie depuis le premier trimestre de 2007.

La saisie peut-elle être évitée ?

Même si un emprunteur a manqué un ou deux paiements, il peut toujours y avoir des moyens d’éviter la saisie. Certaines alternatives incluent:

  • Rétablissement : Au cours de la période de rétablissement, l’emprunteur peut payer ce qu’il doit (y compris les retards de paiement, les intérêts et les pénalités) à une date précise pour rétablir le prêt hypothécaire en règle.
  • Refinancement à court terme – Dans un refinancement à court terme, le nouveau montant du prêt est inférieur au solde impayé, et le prêteur peut pardonner la différence pour aider l’emprunteur à éviter la forclusion.
  • Abstention spéciale : si l’emprunteur éprouve des difficultés financières temporaires, telles que des frais médicaux ou une baisse de revenus, le prêteur peut accepter de réduire ou de suspendre les paiements pendant une période déterminée.

Conséquences de la forclusion

Si une propriété ne se vend pas lors d’une enchère de forclusion, ou n’en a jamais fait l’objet, les prêteurs, souvent des banques, prennent généralement possession de la propriété et peuvent l’ajouter à un portefeuille accumulé de propriétés saisies, également appelées biens immobiliers (CONVICT).

Les propriétés saisies sont généralement facilement accessibles sur les sites Web des banques. De telles propriétés peuvent être attrayantes pour les investisseurs immobiliers car, dans certains cas, les banques les vendent à un prix inférieur à leur valeur marchande, ce qui, à son tour, affecte négativement le prêteur.

Pour l’emprunteur, une forclusion apparaît sur un rapport de crédit dans un mois ou deux, et y reste pendant sept ans à compter de la date du premier paiement en retard. Après sept ans, la forclusion est retirée du rapport de solvabilité de l’emprunteur.