Fiducies de placement immobilier (FPI) : comment elles fonctionnent et comment investir

Qu’est-ce qu’une fiducie de placement immobilier (FPI) ?

Une fiducie de placement immobilier (FPI) est une société qui possède, exploite ou finance des biens immobiliers productifs de revenus.

Suivant le modèle des fonds communs de placement, les REIT regroupent le capital de nombreux investisseurs. Cela permet aux investisseurs individuels de percevoir des dividendes sur des investissements immobiliers, sans avoir à acheter, gérer ou financer eux-mêmes une propriété.

Points clés à retenir

  • Une fiducie de placement immobilier (FPI) est une société qui possède, exploite ou finance des propriétés génératrices de revenus.
  • Les FPI génèrent un flux constant de revenus pour les investisseurs, mais offrent peu d’appréciation du capital.
  • La plupart des FPI sont cotées en bourse comme des actions, ce qui les rend très liquides (contrairement aux investissements immobiliers physiques).
  • Les FPI investissent dans la plupart des types de biens immobiliers, y compris les immeubles d’appartements, les tours de téléphonie cellulaire, les centres de données, les hôtels, les installations médicales, les bureaux, les centres commerciaux et les entrepôts.

Comment fonctionnent les FPI

Le Congrès a créé les FPI en 1960 en tant qu’amendement à l’extension de la taxe d’accise sur les cigarettes. La disposition permet aux investisseurs d’acheter des actions dans des portefeuilles immobiliers commerciaux, ce qui n’était auparavant disponible que pour les particuliers fortunés et par l’intermédiaire de grands intermédiaires financiers.

Les propriétés d’un portefeuille FPI peuvent comprendre des complexes d’appartements, des centres de données, des centres de santé, des hôtels, des infrastructures (sous forme de câbles à fibres optiques, de tours de téléphonie cellulaire et de lignes électriques), des immeubles de bureaux, des centres commerciaux, des entrepôts, des cours à bois et des entrepôts.

En général, les FPI se spécialisent dans un secteur immobilier spécifique. Cependant, les FPI diversifiées et spécialisées peuvent avoir différents types de propriétés dans leurs portefeuilles, comme une FPI composée d’immeubles de bureaux et d’immeubles commerciaux.

De nombreux FPI sont cotés en bourse sur les principales places boursières et les investisseurs peuvent les acheter et les vendre comme des actions pendant la séance de bourse. Ces FPI se négocient généralement en volume substantiel et sont considérées comme des instruments très liquides.

Qu’est-ce qui est admissible en tant que FPI ?

La plupart des FPI ont un modèle commercial simple : la FPI loue l’espace et perçoit le loyer des propriétés, puis distribue ce revenu sous forme de dividendes aux actionnaires. Les FPI hypothécaires ne possèdent pas de biens immobiliers, ils les financent. Ces FPI gagnent un revenu d’intérêts sur leurs placements.

Pour être qualifiée de FPI, une société doit se conformer à certaines dispositions de l’Internal Revenue Code (IRC). Ces exigences incluent la possession de biens immobiliers principalement générateurs de revenus à long terme et la distribution des revenus aux actionnaires. Plus précisément, une société doit satisfaire aux exigences suivantes pour se qualifier en tant que FPI :

  • Investissez au moins 75 % du total de vos actifs dans des biens immobiliers, des liquidités ou des bons du Trésor américain.
  • Tirez au moins 75 % de vos revenus bruts de locations, d’intérêts sur des hypothèques qui financent des biens immobiliers ou de ventes de biens immobiliers
  • Payer un minimum de 90% du revenu imposable sous forme de dividendes aux actionnaires chaque année
  • Être une entité imposable comme une société
  • Être géré par un conseil d’administration ou de fiduciaires
  • Avoir au moins 100 actionnaires après sa première année d’existence
  • Ne pas détenir plus de 50 % de vos actions entre les mains de cinq personnes ou moins

Aujourd’hui, on estime que les FPI détiennent collectivement environ 3,5 billions de dollars d’actifs bruts ; Les FPI cotées en bourse représentent 2,5 billions de dollars.

Types de FPI

Il existe trois types de FPI :

  • FPI d’actions. La plupart des FPI sont des FPI d’actions, qui possèdent et gèrent des biens immobiliers productifs de revenu. Les revenus proviennent principalement des locations (et non de la revente de propriétés).
  • FPI hypothécaires. Les FPI hypothécaires prêtent de l’argent aux propriétaires et exploitants immobiliers, soit directement par le biais d’hypothèques et de prêts, soit indirectement par l’achat de titres adossés à des hypothèques. Leurs bénéfices sont générés principalement par la marge nette d’intérêts : la différence entre les intérêts qu’ils gagnent sur les prêts hypothécaires et le coût de financement de ces prêts. Ce modèle les rend potentiellement sensibles à la hausse des taux d’intérêt.
  • FPI hybrides. Ces FPI utilisent les stratégies d’investissement des FPI d’actions et d’hypothèques.

Comparaison des types de FPI

type de FPI

Avoirs

Équité

Possède et exploite des biens immobiliers qui génèrent des revenus.

Hypothèque

Vous avez des hypothèques sur des biens immobiliers

Hybride

Posséder une propriété et avoir des hypothèques

Les FPI peuvent être classées en fonction de la manière dont leurs actions sont achetées et détenues :

  • FPI cotées en bourse. Les actions des FPI cotées en bourse sont négociées sur une bourse nationale, où elles sont achetées et vendues par des investisseurs individuels. Ils sont réglementés par la Securities and Exchange Commission (SEC) des États-Unis.
  • FPI publiques non cotées. Ces FPI sont également enregistrées auprès de la SEC, mais ne sont pas cotées sur les bourses nationales. Par conséquent, ils sont moins liquides que les FPI cotées en bourse. Pourtant, ils ont tendance à être plus stables car ils ne sont pas soumis aux fluctuations du marché.
  • FPI privées. Ces FPI ne sont pas enregistrées auprès de la SEC et ne sont pas cotées sur les bourses nationales. En général, les FPI privées ne peuvent être vendues qu’à des investisseurs institutionnels.

Comment investir dans les FPI

Vous pouvez investir dans des FPI cotées en bourse, ainsi que dans des fonds communs de placement de FPI et des fonds négociés en bourse (FNB) de FPI, en achetant des actions par l’intermédiaire d’un courtier. Vous pouvez acheter des actions d’une FPI non cotée par l’intermédiaire d’un courtier ou d’un conseiller financier qui participe à l’offre de FPI non cotée.

Les FPI sont également incluses dans un nombre croissant de régimes d’investissement à prestations définies et à cotisations définies. On estime que 145 millions d’investisseurs américains possèdent des FPI, soit directement, soit par le biais de leur épargne-retraite et d’autres fonds d’investissement, selon Nareit, une société de recherche sur les FPI basée à Washington, DC.

503 000

En 2022, les FPI détiennent collectivement plus d’un demi-million de propriétés individuelles.

Avantages et inconvénients d’investir dans les FPI

Les FPI peuvent jouer un rôle important dans un portefeuille d’investissement car elles peuvent offrir un dividende annuel solide et stable et un potentiel d’appréciation du capital à long terme. Le rendement total des FPI au cours des 20 dernières années a surpassé l’indice S&P 500, d’autres indices et le taux d’inflation. Comme pour tous les investissements, les FPI ont leurs avantages et leurs inconvénients.

Du côté positif, les FPI sont faciles à acheter et à vendre puisque la plupart sont cotées en bourse, une caractéristique qui atténue certains des inconvénients traditionnels de l’immobilier. Du côté des rendements, les FPI offrent des rendements attrayants ajustés au risque et des flux de trésorerie stables. De plus, une présence immobilière peut être bénéfique pour un portefeuille car elle offre une diversification et un revenu basé sur les dividendes, et les dividendes sont souvent plus élevés que ce que vous pouvez obtenir avec d’autres investissements.

En revanche, les FPI n’offrent pas grand-chose en termes d’appréciation du capital. Dans le cadre de leur structure, elles doivent restituer 90 % des revenus aux investisseurs. Par conséquent, seulement 10 % du revenu imposable peut être réinvesti dans le FPI pour acheter de nouvelles actions. D’autres inconvénients sont que les dividendes des FPI sont imposés comme un revenu régulier et que certaines FPI ont des frais de gestion et de transaction élevés.

Fraude FPI

La Securities and Exchange Commission (SEC) recommande aux investisseurs de se méfier de quiconque essaie de vendre des FPI qui ne sont pas enregistrées auprès de la SEC. Conseille que “Vous pouvez vérifier l’enregistrement des FPI cotées en bourse et non cotées via le système EDGAR de la SEC. Vous pouvez également utiliser EDGAR pour examiner les rapports annuels et trimestriels d’une FPI, ainsi que toute perspective d’offre”.

C’est aussi une bonne idée de consulter le courtier ou le conseiller en placement recommandé par le FPI. La SEC dispose d’un outil de recherche gratuit qui vous permet de savoir si un professionnel de l’investissement est agréé et enregistré.

Exemple concret d’une FPI

Une autre considération lors du choix des FPI est de regarder les secteurs du marché immobilier qui ont tendance. De quels secteurs prospères de l’économie, en général, peut-on profiter grâce à l’immobilier ? À titre d’exemple, les soins de santé sont l’une des industries à la croissance la plus rapide aux États-Unis, en particulier dans la croissance des bâtiments médicaux, des centres de soins ambulatoires, des établissements de soins pour personnes âgées et des communautés de retraités.

Plusieurs FPI se concentrent sur ce secteur. Healthpeak Properties (PEAK), anciennement HCP, en est un exemple. En avril 2022, elle avait une capitalisation boursière de près de 18,9 milliards de dollars américains, avec quelque 4 millions d’actions négociées quotidiennement. Son portefeuille se concentre sur trois principales catégories d’actifs : les installations des sciences de la vie, les cabinets médicaux et les résidences pour personnes âgées, avec la propriété de plus de 615 propriétés.

Que veut dire FPI ?

REIT signifie “Real Estate Investment Trust”. Une FPI est organisée comme un partenariat, une société, une fiducie ou une association qui investit directement dans l’immobilier par l’achat de propriétés ou par l’achat de prêts hypothécaires. Les FPI émettent des actions cotées en bourse et sont achetées et vendues comme des actions ordinaires. Pour être considérée comme une FPI, la société doit investir au moins 75 % de ses actifs dans l’immobilier et tirer au moins 75 % de ses revenus d’activités liées à l’immobilier.

Les FPI doivent-elles verser des dividendes ?

Selon la loi et la réglementation de l’IRS, les FPI doivent verser 90 % ou plus de leurs bénéfices imposables (aux actionnaires sous forme de dividendes). Par conséquent, les sociétés de placement immobilier sont souvent exonérées de la plupart des impôts sur les sociétés. comme s’il s’agissait de dividendes ordinaires.

Qu’est-ce qu’un trombone FPI?

Un “Paper Clip REIT” augmente les avantages fiscaux accordés à un REIT tout en lui permettant d’exploiter des propriétés que ces fiducies ne peuvent normalement pas gérer. Il est ainsi appelé parce qu’il implique deux entités différentes qui sont “unies” par un accord dans lequel une entité possède les propriétés et l’autre les gère. Le clip REIT implique une surveillance réglementaire plus stricte car il peut y avoir des conflits d’intérêts et, par conséquent, cette forme de REIT est rare. Sa structure est similaire mais plus flexible à celle d’un “FPI agrafé”.