Prêt hypothécaire ou conventionnel

Qu’est-ce qu’une hypothèque ou un prêt conventionnel?

Une hypothèque conventionnelle ou un prêt conventionnel est tout type de prêt à l’achat d’une maison qui n’est pas offert ou garanti par une entité gouvernementale. Au lieu de cela, les prêts hypothécaires conventionnels sont disponibles auprès de prêteurs privés, tels que les banques, les coopératives de crédit et les sociétés de prêt hypothécaire. Cependant, certaines hypothèques conventionnelles peuvent être garanties par deux sociétés parrainées par le gouvernement; la Federal National Mortgage Association (Fannie Mae) et la Federal Mortgage Loan Corporation (Freddie Mac).

Points clés à retenir

  • Une hypothèque conventionnelle ou un prêt conventionnel est un prêt à l’achat d’une maison qui n’est ni offert ni garanti par une entité gouvernementale.
  • Il est disponible ou garanti par un prêteur privé ou par les deux sociétés parrainées par le gouvernement : Fannie Mae et Freddie Mac.
  • Les emprunteurs potentiels doivent remplir une demande de prêt hypothécaire officielle, fournir les documents requis, les antécédents de crédit et le pointage de crédit actuel.
  • Les taux d’intérêt sur les prêts conventionnels ont tendance à être plus élevés que ceux des prêts hypothécaires garantis par le gouvernement, tels que les prêts FHA.

Comprendre les prêts hypothécaires et les prêts conventionnels

Les hypothèques conventionnelles ont généralement un taux d’intérêt fixe, ce qui signifie que le taux d’intérêt ne change pas pendant la durée du prêt. Les hypothèques ou les prêts conventionnels ne sont pas garantis par le gouvernement fédéral et, par conséquent, les banques et les créanciers ont souvent des exigences de prêt plus strictes.

Certaines agences gouvernementales assurent les prêts hypothécaires pour les banques, comme la Federal Housing Administration (FHA), qui offre des acomptes peu élevés et aucun frais de clôture. Deux autres agences sont le département américain des anciens combattants (VA) et le service de logement rural de l’USDA, qui n’exigent aucun acompte. Cependant, il y a des exigences que les emprunteurs doivent remplir pour être admissibles à ces programmes.

Conventionnel vs conforme

Les prêts conventionnels sont souvent appelés à tort prêts hypothécaires ou prêts conformes. Bien qu’il y ait chevauchement, les deux sont des catégories distinctes. Une hypothèque conforme est une hypothèque dont les termes et conditions sous-jacents répondent aux critères de financement de Fannie Mae et Freddie Mac, dont le principal est une limite en dollars, fixée chaque année par la Federal Housing Finance Agency (FHFA). Dans la plupart des États-Unis continentaux, un prêt ne doit pas dépasser 647 200 $ en 2022 (contre 548 250 $ en 2021).

Ainsi, bien que tous les prêts conformes soient conventionnels, tous les prêts conventionnels ne sont pas considérés comme conformes. Une hypothèque jumbo de 800 000 $, par exemple, est une hypothèque conventionnelle mais pas une hypothèque conforme, car elle dépasse le montant qui permettrait à Fannie Mae ou Freddie Mac de la garantir.

En 2020, il y avait 8,3 millions de propriétaires avec des hypothèques assurées par la FHA. Le marché secondaire des prêts hypothécaires conventionnels est extrêmement vaste et liquide. La plupart des hypothèques conventionnelles sont conditionnées en titres adossés à des hypothèques transférables, qui sont négociés sur un marché à terme bien établi connu sous le nom de marché des hypothèques à annoncer (TBA). Bon nombre de ces titres de transfert conventionnels sont ensuite titrisés en obligations hypothécaires garanties (CMO).

Comment fonctionne une hypothèque ou un prêt conventionnel?

Dans les années qui ont suivi l’effondrement des subprimes en 2007, les prêteurs ont resserré les exigences de prêt (les prêts hypothécaires « sans vérification » et « sans acompte » ont disparu avec le vent, par exemple) mais, en général, la plupart des exigences de base n’ont pas été satisfaites. . changement. Les emprunteurs potentiels doivent remplir une demande de prêt hypothécaire officielle (et généralement payer des frais de demande), puis fournir au prêteur les documents nécessaires pour effectuer une vérification approfondie des antécédents, des antécédents de crédit et de la cote de crédit actuelle.

Documents requis

Aucun bien n’est financé à 100%. En vérifiant vos actifs et vos passifs, un prêteur cherche non seulement à savoir si vous pouvez vous permettre vos versements hypothécaires mensuels, qui ne doivent généralement pas dépasser 28 % de votre revenu brut. Le prêteur essaie également de voir si vous pouvez gérer un acompte sur la propriété (et si oui, combien), ainsi que d’autres coûts initiaux, tels que les frais de montage ou de souscription de prêt, les frais de courtage et les coûts de liquidation ou de fermeture. , ce qui peut augmenter considérablement le coût d’un prêt hypothécaire. Parmi les éléments requis figurent :

1. Preuve de revenu

Ces documents comprendront, mais sans s’y limiter :

  • Trente jours de talons de paie indiquant le revenu ainsi que le revenu cumulatif de l’année
  • Deux ans de déclarations de revenus fédérales
  • Soixante jours ou un relevé trimestriel pour tous les comptes d’actifs, y compris vos comptes chèques, d’épargne et de placement.
  • Deux ans de déclarations W-2

Les emprunteurs doivent également être préparés avec une preuve de tout revenu supplémentaire, comme une pension alimentaire ou des obligations.

2. Actifs

Vous devrez soumettre des relevés bancaires et des relevés de compte d’investissement pour montrer que vous disposez de fonds pour l’acompte et les frais de clôture de la résidence, ainsi que des réserves de trésorerie. Si vous recevez de l’argent d’un ami ou d’un parent pour vous aider à verser un acompte, vous aurez besoin de lettres de cadeau, certifiant qu’il ne s’agit pas de prêts et qu’ils n’ont pas de remboursement requis ou obligatoire. Ces lettres devront souvent être notariées.

3. Vérification de l’emploi

Les prêteurs d’aujourd’hui veulent s’assurer qu’ils ne prêtent qu’à des emprunteurs ayant des antécédents professionnels stables. Votre prêteur voudra non seulement voir vos talons de chèque de paye, mais peut également appeler votre employeur pour vérifier que vous êtes toujours employé et pour vérifier votre salaire. Si vous avez récemment changé d’emploi, un prêteur voudra peut-être communiquer avec votre ancien employeur. Les emprunteurs indépendants devront fournir d’importants documents supplémentaires concernant leur entreprise et leurs revenus.

4. Autres documents

Votre prêteur devra copier votre permis de conduire ou votre carte d’identité nationale et aura besoin de votre numéro de sécurité sociale et de votre signature, ce qui permettra au prêteur d’obtenir votre dossier de crédit.

Taux d’intérêt pour les prêts hypothécaires conventionnels

Les taux d’intérêt sur les prêts conventionnels ont tendance à être plus élevés que ceux des prêts hypothécaires garantis par le gouvernement tels que les prêts FHA (bien que ces prêts, qui obligent généralement les emprunteurs à payer des primes d’assurance hypothécaire, puissent s’avérer tout aussi coûteux à long terme).

Le taux d’intérêt d’un prêt hypothécaire conventionnel dépend de plusieurs facteurs, dont les conditions du prêt (sa durée, son montant et si le taux d’intérêt est fixe ou révisable), ainsi que les conditions économiques ou des marchés financiers. Les prêteurs hypothécaires fixent les taux d’intérêt en fonction de leurs attentes d’inflation future; L’offre et la demande de titres adossés à des créances hypothécaires influencent également les taux. Une calculatrice hypothécaire peut vous montrer l’impact de différents taux sur votre paiement mensuel.

Lorsque la Réserve fédérale rend les emprunts plus coûteux pour les banques en ciblant un taux des fonds fédéraux plus élevé, les banques, à leur tour, répercutent les coûts plus élevés sur leurs clients, et les taux des prêts à la consommation, y compris les prêts hypothécaires, ont tendance à augmenter.

Habituellement liés au taux d’intérêt sont les points, les frais payés au prêteur (ou au courtier) : plus vous payez de points, plus votre taux d’intérêt est bas. Un point coûte 1 % du montant du prêt et réduit votre taux d’intérêt d’environ 0,25 %.

Le dernier facteur de détermination du taux d’intérêt est le profil financier de l’emprunteur individuel : patrimoine personnel, solvabilité et montant de la mise de fonds qu’il peut se permettre sur la résidence à financer.

Un acheteur qui envisage de vivre dans une maison pendant 10 ans ou plus devrait envisager de payer des points pour maintenir les taux d’intérêt plus bas pendant toute la durée de l’hypothèque.

Considérations particulières pour un prêt hypothécaire ou conventionnel

Ces types de prêts ne sont pas pour tout le monde. Voici un aperçu de qui est susceptible d’être admissible à un prêt hypothécaire conventionnel et qui ne l’est pas.

qui peut se qualifier

Les personnes ayant un crédit établi et des rapports de crédit stellaires qui ont une base financière solide sont généralement admissibles aux prêts hypothécaires conventionnels. Plus précisément, le candidat idéal devrait avoir :

pointage de crédit

Un pointage de crédit est une représentation numérique de la capacité d’un emprunteur à rembourser un prêt. Les cotes de crédit comprennent les antécédents de crédit de l’emprunteur et le nombre de retards de paiement. Un pointage de crédit d’au moins 620 et peut-être plus élevé peut être requis pour l’approbation. Aussi, plus le score est élevé, plus le taux d’intérêt sur le prêt est bas, et les meilleures conditions sont réservées à ceux qui ont d’excellents scores.

dette sur revenu

Un ratio dette/revenu (DTI) acceptable. Il s’agit de la somme de vos paiements mensuels sur vos dettes, telles que les paiements de carte de crédit et de prêt, par rapport à votre revenu mensuel. Idéalement, le ratio de la dette au revenu devrait être d’environ 36 % et pas plus de 43 %. En d’autres termes, vous devez consacrer moins de 36 % de votre revenu mensuel au remboursement de vos dettes.

Verser

Un acompte d’au moins 20% du prix d’achat de la maison disponible. Les prêteurs peuvent accepter et accepteront moins, mais s’ils le font, ils exigent souvent que les emprunteurs souscrivent une assurance hypothécaire privée et paient leurs primes mensuellement jusqu’à ce qu’elles atteignent au moins 20 % de la valeur nette de la maison.

De plus, les hypothèques conventionnelles sont souvent la meilleure ou la seule ressource pour les acheteurs qui veulent la résidence à des fins d’investissement, comme résidence secondaire ou qui veulent acheter une propriété évaluée à plus de 500 000 $.

Qui peut ne pas être admissible

De manière générale, ceux qui débutent dans la vie, ceux qui ont un peu plus de dettes que la normale et ceux qui ont une cote de crédit modeste ont souvent du mal à se qualifier pour des prêts conventionnels. Plus précisément, ces hypothèques seraient difficiles pour ceux qui ont :

  • A subi une faillite ou une forclusion au cours des sept dernières années
  • Cotes de crédit inférieures à 650
  • DTI supérieur à 43 %
  • Moins de 20% voire 10% du prix d’achat de la maison en mise de fonds

Cependant, si on vous refuse un prêt hypothécaire, assurez-vous d’en demander la raison par écrit à la banque. Vous pourriez être admissible à d’autres programmes qui pourraient vous aider à obtenir une approbation pour un prêt hypothécaire.

Par exemple, si vous n’avez aucun antécédent de crédit et que c’est la première fois que vous achetez une maison, vous pourriez être admissible à un prêt FHA. Les prêts FHA sont des prêts conçus spécifiquement pour les acheteurs d’une première maison. En conséquence, les prêts FHA ont des qualifications et des exigences de crédit différentes, y compris un acompte inférieur.