Qu’est-ce que l’analyse comparative de marché (AMC) dans l’immobilier ?

Qu’est-ce qu’une analyse comparative de marché ?

Une analyse comparative du marché (CMA) estime le prix d’une maison en fonction de propriétés similaires récemment vendues dans la région immédiate. Les agents immobiliers et les courtiers créent des rapports CMA pour aider les vendeurs à fixer les prix d’inscription de leurs maisons et aider les acheteurs à faire des offres compétitives. De plus, vous pouvez effectuer votre propre analyse de marché comparative en recherchant des propriétés comparables (appelées « comps ») sur des sites d’annonces immobilières tels que realtor.com.

Points clés à retenir

  • Une analyse comparative du marché (CMA) est une estimation du prix d’une maison qui est utilisée pour aider les vendeurs à établir les prix catalogue et aider les acheteurs à faire des offres compétitives.
  • L’analyse tient compte de l’emplacement, de l’âge, de la taille, de la construction, du style, de l’état et d’autres facteurs de la propriété et des comparables.
  • Si vous êtes un acheteur ou un vendeur intéressé par une CMA pour une propriété spécifique, demandez l’aide d’un agent ou d’un courtier immobilier local, ou faites vos propres recherches en comparant les maisons en ligne.

Comprendre l’analyse comparative du marché

Une analyse comparative du marché aide les vendeurs à choisir les meilleurs prix d’inscription pour leurs maisons. Le “meilleur” prix est celui qui n’est pas si bas qu’il endette davantage le vendeur ou si élevé que la maison ne se vend pas. Pour les acheteurs, un CMA peut vérifier si une maison se situe dans la bonne fourchette de prix et aider à identifier une offre compétitive qui sera prise au sérieux, sans en faire trop.

Une CMA compare une propriété à d’autres maisons dont l’emplacement, la taille et les caractéristiques sont similaires. Idéalement, une RMR utilise des maisons récemment vendues dans le même lotissement. Bien sûr, trouver des maisons qui se sont vendues au cours des trois à six derniers mois dans la région immédiate peut être difficile si vous êtes sur un marché immobilier rural ou à faible volume. Dans ces cas, une évaluation formelle peut être une meilleure option.

Une analyse comparative de marché est une estimation de prix, de sorte que les agents et courtiers immobiliers n’ont pas besoin d’une licence d’évaluateur pour effectuer une CMA tout en servant leurs clients.

Que contient un rapport CMA ?

Lorsqu’un agent ou un courtier immobilier effectue une analyse comparative du marché, il crée un rapport détaillant les résultats. Il n’y a pas de rapport CMA standardisé; Cependant, il est important de noter que certains États ont des lois qui exigent que des informations spécifiques soient incluses dans les CMA.

Cela dit, une CMA comprend généralement :

  • L’adresse de la propriété et trois à cinq comparables
  • Une description de chaque propriété, y compris l’élévation, le plan d’étage et le nombre de chambres et de salles de bains.
  • Les mètres carrés de chaque propriété
  • Le prix de vente de chaque gomme
  • Ajustements en dollars pour toute différence
  • Le prix de vente ajusté au pied carré de chaque composition
  • Une fourchette de prix raisonnable pour le bien.

CMA vs évaluation

Un agent immobilier, un vendeur ou un acheteur remplit une CMA en utilisant des maisons comparables pour estimer un prix. Ce prix estimé peut être utilisé pour négocier un prix de vente.

Une évaluation nécessite un évaluateur agréé et certifié par l’État. L’évaluateur compare les maisons qui sont similaires en termes de taille, de disposition et d’emplacement. Ils évaluent ensuite les conditions du marché du logement et génèrent un rapport sur la valeur marchande de la maison. Les prêteurs utilisent la valeur estimative pour établir le montant pour lequel un acheteur est approuvé.

La principale différence est qu’une CMA fixe le prix d’une maison, tandis qu’une évaluation fixe sa valeur : le prix est ce que vous payez pour quelque chose, tandis que la valeur est ce qu’elle vaut.

Comment faire une analyse comparative de marché

Une CMA implique bien plus que la simple comparaison des prix des maisons récemment vendues dans la région. Voici un résumé des étapes de base pour créer une CMA précise :

1. Évaluer le quartier

Pour fixer le bon prix d’inscription ou pour s’assurer qu’une maison qui vous intéresse est une bonne affaire, le CMA doit tenir compte de la qualité globale du quartier. Par exemple, vous devriez considérer les blocs les plus attrayants et aborder les commodités communautaires, les nuisances et les règles HOA. La proximité de l’école et l’attrait extérieur sont tout aussi importants pour l’inclusion.

2. Rassemblez des détails sur la propriété

Si un agent ou un courtier immobilier effectue la CMA, il examinera la liste existante (s’il y en a une) et effectuera une visite en personne pour recueillir des informations sur la maison. Ils prendront note de la taille de la maison (en particulier l’espace habitable), de l’âge, du style, de la construction, de l’état, de l’aménagement, des finitions, de l’aménagement paysager, des améliorations et des mises à niveau.

3. Sélectionnez les compositions

Trouvez trois à cinq maisons comparables dans la région qui ont été vendues récemment, aussi près que possible de la maison. Idéalement, les comps seront à moins d’un mile de la propriété et dans le même district scolaire. Concentrez-vous sur des maisons similaires en termes de superficie, de taille de terrain, de chambres, de salles de bains et de type de construction. Portez une attention particulière à la date de vente de la propriété comparable – la plus récente étant la meilleure – les prix de l’immobilier peuvent fluctuer rapidement.

Les compositions doivent être co-localisées si la maison a un emplacement unique, comme surplombant un terrain de golf ou une promenade.

4. Ajustement des différences

L’étape suivante consiste à ajuster les différences entre la maison et chaque propriété comparable. Un agent ou un courtier immobilier expérimenté peut fixer le prix de chacune des différences et ajuster le prix de chaque compensation en conséquence. Cela peut sembler contre-intuitif, mais si la composition a une caractéristique inférieure, un ajustement positif est apporté au prix de la composition et vice versa.

Par exemple, si une maquette a une chambre supplémentaire (une caractéristique supérieure), il est raisonnable de supposer que l’acheteur a payé plus pour obtenir la chambre supplémentaire. Dans ce cas, vous déduiriez un montant de la compensation pour tenir compte de la chambre supplémentaire, permettant une comparaison des pommes avec des pommes. Par conséquent, le prix cible de l’immobilier n’est jamais ajusté.

5. Déterminez le prix au pied carré après les ajustements

Après avoir ajusté les différences, divisez le prix ajusté de chaque composition par sa superficie en pieds carrés pour déterminer le prix de vente au pied carré. Ensuite, ajoutez le prix de vente par pied carré de toutes les compositions et divisez par le nombre de compositions pour obtenir la moyenne. Enfin, multipliez cette moyenne par la superficie en pieds carrés de la propriété pour estimer votre prix.

Exemple d’analyse de marché comparative

De nombreux agents et courtiers immobiliers utilisent des logiciels pour générer des rapports CMA complets (et d’aspect professionnel). Si vous envisagez de créer le vôtre, utilisez une feuille de calcul pour suivre vos recherches ou essayez un outil de tarification des maisons en ligne proposé par l’un des sites Web d’annonces immobilières. Vous trouverez ci-dessous un exemple de rapport CMA.

Un exemple de rapport.

Sauter

Un CMA est-il aussi bon qu’une évaluation?

Une analyse comparative du marché peut révéler la juste fourchette de prix d’une propriété; cependant, il n’est pas considéré comme aussi bon ou précis par les prêteurs ou les experts immobiliers qu’une évaluation par un évaluateur agréé et certifié.

Que comprend un CMA ?

Un CMA compare généralement l’emplacement, la taille, l’âge, le style, les matériaux et l’état d’une maison à des maisons similaires vendues au cours des six derniers mois pour arriver à un prix estimé.

A quoi sert un CMA ?

Une CMA permet aux vendeurs de fixer un prix de vente équitable ; permet aux acheteurs de voir si le vendeur demande un prix raisonnable pour la maison.

Quelle est la plus grande différence entre un CMA et une évaluation ?

Les agents, courtiers, acheteurs ou vendeurs peuvent effectuer une analyse comparative du marché. Une évaluation ne peut être effectuée que par un évaluateur agréé et certifié par l’État.

La ligne du bas

En général, les meilleures compositions sont celles qui ressemblent le plus aux compositions maison, les plus récemment vendues, avec le moins d’ajustements nécessaires. Selon le marché, le prix final peut devoir être légèrement modifié. Par exemple, si le marché est chaud ou si les stocks sont bas, le prix peut être légèrement plus élevé. À l’inverse, s’il existe de nombreuses maisons similaires sur le marché, le prix devra peut-être baisser pour être compétitif.