Qu’est-ce qu’une association de propriétaires (HOA) et comment fonctionne-t-elle ?

Qu’est-ce qu’une association de propriétaires (HOA) ?

Une association de propriétaires (HOA) est une organisation dans un lotissement, une communauté planifiée ou un immeuble en copropriété qui établit et applique des règles pour les propriétés et les résidents. Ceux qui achètent des propriétés dans la juridiction d’un HOA deviennent automatiquement membres et doivent payer des frais, appelés frais HOA. Certaines associations peuvent être très restrictives sur ce que les membres peuvent faire de leur propriété, tandis que d’autres peuvent donner plus de liberté aux résidents.

Points clés à retenir

  • Une association de propriétaires est une organisation qui établit et applique les règles et les lignes directrices d’un lotissement, d’une communauté planifiée ou d’une construction en copropriété.
  • Les membres HOA sont les résidents du lotissement, de la communauté ou du bâtiment.
  • Certaines communautés exigent une adhésion obligatoire pour les personnes qui achètent une propriété dans la région.
  • Les associations de propriétaires sont dirigées par un conseil d’administration et facturent généralement des frais mensuels ou annuels pour payer l’entretien des espaces communs et des installations.
  • Les associations de propriétaires peuvent imposer des amendes aux propriétaires non conformes.

Comment fonctionnent les associations de propriétaires (HOA)

Les associations de propriétaires sont généralement formées au sein des communautés ou des quartiers de maisons unifamiliales ou d’immeubles à logements multiples, comme les copropriétés. Un HOA est généralement établi pour établir et appliquer les règles concernant les propriétés dans la juridiction. Les associations sont intégrées et dirigées par les résidents de la communauté. L’adhésion est généralement une exigence pour acheter une maison dans une communauté où un HOA a été établi.

Un HOA a généralement un conseil d’administration ou des gouverneurs. Ces groupes sont élus pour appliquer et surveiller les règles et règlements de la HOA. Un HOA décrit généralement ses règles comme des clauses restrictives dans un document appelé Déclaration des clauses, conditions et restrictions (CC&R). Les CC&R établissent certaines conditions pour les propriétaires concernant l’entretien de leurs propriétés.

Ces conditions comprennent parfois des restrictions structurelles, telles que le type de clôture ou d’aménagement paysager autorisé. Mais ils peuvent également inclure des choix esthétiques mineurs, comme la couleur de la peinture d’une maison. Un document CC&R peut également décrire les sanctions en cas de violation des directives énoncées dans l’accord. Ces sanctions peuvent prendre la forme d’honoraires ou d’exécution forcée. Dans certains cas, cela peut même être aussi radical qu’un litige.

Frais de la communauté des propriétaires

Certains HOA peuvent exercer un pouvoir financier et juridique important sur les propriétaires fonciers de leur région. Les HOA facturent des frais mensuels ou annuels de HOA. Ces frais dépendent de plusieurs facteurs, notamment :

  • Type de propriété
  • Nombre de propriétés dans le groupe
  • Emplacement
  • Mod contre
  • charges d’exploitation

Les frais varient généralement de 200 $ à 400 $ par mois, mais peuvent aller de moins de 100 $ à plus de 10 000 $ dans les quartiers ou les communautés haut de gamme.

Les frais de HOA contribuent également généralement au fonds de réserve de l’association, qui est mis de côté pour les grands projets de rénovation ou une utilisation d’urgence. En plus des frais réguliers, les HOA peuvent également imposer des évaluations spéciales aux propriétaires lorsque l’association ne dispose pas de réserves suffisantes pour payer les réparations imprévues dans les espaces communs, tels que les trottoirs ou les parkings.

Le conseil HOA est généralement responsable des finances de l’organisation. À ce titre, il supervise la collecte de fonds et la gestion. En plus de fixer les frais et les évaluations, le conseil peut imposer des amendes aux propriétaires qui enfreignent les règles ou endommagent les espaces communs. En plus d’imposer des pénalités, les HOA peuvent également grever une propriété si le propriétaire est sérieusement en retard dans ses cotisations.

Les privilèges HOA existants peuvent rendre difficile la vente de la maison à moins qu’ils ne soient libérés.

Associations de propriétaires (HOA) vs associations communautaires vs associations de propriétaires

La plupart des HOA sont constituées en société et donc soumises à la loi de l’État. Cependant, certains États considèrent les HOA basés sur des condos (souvent appelés communautés de condominiums) et les organisations qui régissent les coopératives (appelées conseils de coopératives) comme des entités distinctes des HOA.

Cette distinction est faite sous l’hypothèse que les intérêts de propriété de ces organisations diffèrent. En conséquence, la désignation d’association communautaire sert de terme générique plus large englobant les HOA, les communautés de condominiums et les conseils d’administration des coopératives.

Cependant, un HOA est différent d’une association de propriétaires. Cette organisation est un terme plus large qui fait généralement référence à un groupe de personnes qui souhaitent améliorer leur communauté et les valeurs immobilières des biens de leur communauté. La principale différence entre eux et les HOA est que les associations de propriétaires peuvent inclure tout membre de la communauté qui a un intérêt dans la valeur de l’immobilier dans la communauté, y compris les non-propriétaires.

358 000

Le nombre de HOA aux États-Unis en 2021, selon la Community Associations Research Foundation. La fondation, une organisation commerciale / groupe de pression, estime que 74,2 millions d’Américains résident dans un quartier ou une propriété appartenant à une association communautaire.

Avantages et inconvénients des associations de propriétaires (HOA)

avantage

Le HOA fournit des règlements et des lignes directrices pour ses membres. Ces normes sont maintenues dans le but de préserver et d’améliorer les valeurs des propriétés communautaires. Les directives sont souvent axées sur l’apparence, elles traitent donc des réglementations relatives à la propreté de la propriété, à l’état de la propriété et à toute réparation effectuée sur la propriété. En règle générale, les directives HOA sont conçues pour aider à assurer une apparence uniforme pour toutes les propriétés incluses dans la zone de l’association.

En règle générale, l’administration HOA fournira des services supplémentaires à ses membres en échange de leurs frais HOA. Ces services sont disponibles pour tous les membres HOA et peuvent inclure :

  • aménagement paysager
  • Places de parking
  • Piscines
  • Terrain de tennis
  • espaces de fête
  • déneigement

Certains frais HOA peuvent également couvrir le coût de la collecte des ordures et de certains services publics.

Sur un plan plus théorique, les HOA sont un symbole d’autonomie et de démocratie pour certaines personnes. Cette croyance peut provenir de l’idée que les meilleures personnes pour gérer une communauté sont les personnes qui y vivent et non le propriétaire qui ne vit pas sur les lieux.

Désavantages

L’un des inconvénients d’un HOA est le coût élevé des frais d’association, ce qui pourrait finalement dissuader certains acheteurs potentiels. De plus, les règles et réglementations HOA peuvent sembler déraisonnables, arbitraires ou trop restrictives pour certains propriétaires, qui souhaitent avoir la liberté de personnaliser leurs propriétés.

Les membres du conseil d’administration de HOA sont généralement des bénévoles et peuvent ne pas être correctement formés pour gérer des biens immobiliers, traiter des problèmes financiers complexes ou unir un groupe disparate de personnes pour une cause commune. Étant donné que les dirigeants de HOA doivent parvenir à un consensus lorsqu’ils prennent des décisions concernant la maintenance et les mises à niveau, il est également possible qu’il y ait des conflits entre les membres de HOA qui ne sont pas d’accord.

avantage

  • Définir et appliquer les règles de la communauté

  • Protéger les valeurs de propriété

  • Fournir des services, des commodités et des installations.

  • Offrir l’autonomie

Les inconvénients

  • Imposer des frais, des quotas et des évaluations

  • Maintenir des réglementations restrictives

  • fonctionner de manière inefficace

  • Il peut être exécuté de manière amateur ou inepte.

Exemple d’association de propriétaires (HOA)

Les propriétaires individuels peuvent aller à l’encontre de leurs HOA. Une question épineuse, en particulier, concerne l’installation de panneaux solaires. Les conseils d’administration HOA ne les aiment souvent pas, craignant qu’ils ne nuisent à la valeur des propriétés. Dans 23 États, ils sont autorisés à interdire aux propriétaires de les ajouter à leurs résidences.

En 2020, un ingénieur électricien basé à Blaine, Minnesota a demandé l’autorisation d’installer des panneaux solaires sur sa maison. Cependant, en octobre de cette année-là, le HOA a rejeté sa proposition, invoquant des préoccupations esthétiques (les panneaux étaient trop visibles de la rue) et un manque de directives établies pour l’énergie solaire sur les toits dans les statuts de l’association.

L’ingénieur électricien a rejoint un groupe de propriétaires et de défenseurs du solaire qui appellent les législateurs du Minnesota à soutenir un projet de loi qui permettrait aux associations de propriétaires de réglementer, mais pas d’interdire, l’installation de panneaux solaires thermiques sur les maisons unifamiliales. Présenté à la Chambre des représentants du Minnesota au début de 2021, il fait partie d’une série de projets de loi similaires proposés depuis 2014 mais jamais adoptés.

Que couvre une association de propriétaires ?

Une association de propriétaires est une organisation chargée de régir les affaires d’un développement immobilier multipartite, tel qu’un immeuble d’appartements. Les HOA sont responsables de tâches telles que l’entretien des bâtiments, la décision d’entreprendre ou non des projets de rénovation plus importants et la rédaction / l’application des règlements de construction.

Pour financer leurs opérations, les HOA facturent à leurs membres des cotisations mensuelles de HOA, généralement comprises entre 200 et 400 dollars par mois. Ils ont également le pouvoir d’appliquer les règlements municipaux, par exemple en imposant des amendes aux résidents qui refusent de se conformer.

Quels sont les avantages et les inconvénients d’appartenir à un HOA ?

Les HOA peuvent bénéficier aux propriétaires individuels en fournissant les services de gestion nécessaires. Par exemple, sans HOA, les propriétaires d’un immeuble devraient se coordonner pour décider de problèmes communs, tels que l’enlèvement des ordures à l’échelle du bâtiment, les réparations du bâtiment et les politiques communautaires. Cela pourrait prendre du temps pour les résidents et entraîner des conflits et des mésententes entre les propriétaires. D’autre part, les HOA peuvent également créer des problèmes pour les propriétaires dans la mesure où le propriétaire n’est pas d’accord avec les règlements municipaux ou les décisions de dépenses des HOA.

Quels sont les pouvoirs juridiques d’un HOA ?

Les HOA individuels ont différents niveaux de procuration, selon la façon dont ils ont été conçus. Cependant, les HOA ont généralement le pouvoir légal de créer et d’appliquer des politiques communautaires, telles que l’autorisation de fumer, d’animaux de compagnie ou de location dans le bâtiment. Les HOA décident également des budgets pour le bâtiment et ont le pouvoir de facturer des frais mensuels ou uniques à leurs membres. Si un membre refuse de payer ces frais ou de se conformer aux politiques communautaires, les HOA peuvent imposer un certain nombre de sanctions. Dans de nombreux cas, ces sanctions peuvent inclure des amendes monétaires, la restriction des privilèges communautaires et même des litiges.

La ligne du bas

Posséder une maison s’accompagne de nombreux droits et responsabilités. Mais si vous possédez une maison en rangée ou un condo ou si vous faites partie d’une communauté spécifique, vous pouvez faire partie d’une association de propriétaires. Faire partie de ces communautés peut être bénéfique car elles s’occupent souvent de certains des aspects essentiels de l’accession à la propriété, tels que l’entretien de la propriété, les services publics, l’aménagement paysager et le déneigement. Sachez cependant que ces organismes peuvent être restrictifs en fixant des limites sur ce que vous pouvez et ne pouvez pas faire avec votre propriété, le tout moyennant des frais.