Résultat net d’exploitation (NOI) : définition, calcul, composantes et exemple

Qu’est-ce que le résultat opérationnel net (NOI) ?

Le résultat opérationnel net (NOI) est un calcul utilisé pour analyser la rentabilité des investissements immobiliers productifs de revenus. Le RNE est égal à tous les revenus de la propriété, moins toutes les dépenses d’exploitation raisonnablement nécessaires.

Le NOI est un chiffre avant impôt, indiqué sur l’état des revenus et des flux de trésorerie d’une propriété, qui exclut les paiements de principal et d’intérêts sur les prêts, les dépenses en capital, la dépréciation et l’amortissement. Lorsque cette mesure est utilisée dans d’autres industries, elle s’appelle “EBIT”, qui signifie “bénéfice avant intérêts et impôts”.

Points clés à retenir

  • Le bénéfice d’exploitation net mesure la rentabilité d’un immeuble à revenus avant d’ajouter les frais de financement ou les taxes.
  • Pour calculer le NOI, soustrayez toutes les dépenses d’exploitation engagées sur une propriété de tous les revenus générés sur la propriété.
  • Les dépenses d’exploitation utilisées dans la métrique NOI peuvent être manipulées si un propriétaire reporte ou accélère certains éléments de revenus ou de dépenses.
  • La mesure du NOI n’inclut pas les dépenses en immobilisations.
  • NOI dira à un propriétaire si une propriété vaut la peine d’être louée et conservée.

Comprendre le résultat opérationnel net (NOI)

Le bénéfice net d’exploitation est une méthode d’évaluation utilisée par les professionnels de l’immobilier pour déterminer la valeur exacte de leurs immeubles productifs de revenus. Pour calculer le NOI, les dépenses d’exploitation de la propriété doivent être soustraites du revenu qu’une propriété produit.

En plus des revenus locatifs, une propriété peut également générer des revenus provenant de services tels que des parkings, des distributeurs automatiques et des laveries. Les dépenses d’exploitation comprennent les coûts de fonctionnement et d’entretien du bâtiment, y compris les primes d’assurance, les frais juridiques, les services publics, les taxes foncières, les coûts de réparation et les frais de nettoyage. Les dépenses en capital, telles que les coûts d’un nouveau système de climatisation pour l’ensemble du bâtiment, ne sont pas incluses dans le calcul.

NOI aide les investisseurs immobiliers à déterminer le taux de capitalisation, ce qui les aide à calculer la valeur d’une propriété, leur permettant de comparer différentes propriétés qu’ils envisagent d’acheter ou de vendre.

Pour les propriétés financées, le NOI est également utilisé dans le ratio de couverture de la dette (DCR), qui indique aux prêteurs et aux investisseurs si les revenus d’une propriété couvrent ses dépenses d’exploitation et les paiements de la dette. Le NOI est également utilisé pour calculer le multiplicateur de revenu net, le retour sur investissement et le retour sur investissement total.

Comment calculer le résultat d’exploitation net (NOI)

Pour calculer le bénéfice net d’exploitation, soustrayez les dépenses d’exploitation du revenu généré par une propriété. Les revenus immobiliers comprennent les revenus locatifs, les frais de stationnement, les changements de service, les distributeurs automatiques, les machines à laver, etc.

Les dépenses d’exploitation comprennent tous les coûts associés à l’exploitation de la propriété. Ceux-ci comprennent les frais de gestion immobilière, les assurances, les services publics, les taxes foncières, les réparations et l’entretien.

Formule NOI

Résultat net d’exploitation = RR − OE où : RR = Revenu immobilier OE = Dépenses d’exploitation \begin{aligned} &\text{Revenu net d’exploitation} = RR – OE \\ &\textbf{où :}\\ &RR=\text { revenus immobiliers}\\ &OE=\text{dépenses d’exploitation}\\ \end{aligned} ​Revenu net d’exploitation=RR−OEoù :RR=revenus immobiliersEO=dépenses d’exploitation​

Par exemple, supposons que les informations suivantes soient le profil d’un immeuble en copropriété particulier qu’un propriétaire loue.

Revenu:

  • Revenu de location : 20 000 $
  • Frais de stationnement : 5 000 $
  • Rondelles : 1 000 $

Revenu total = 26 000 $

Supposons maintenant que les dépenses de fonctionnement de l’immeuble en copropriété sont les suivantes :

Frais de fonctionnement :

  • Frais de gestion immobilière : 1 000 $
  • Taxes foncières : 5 000 $
  • Réparation et entretien : 3 000 $
  • Assurance : 1 000 $

Dépenses d’exploitation totales = 10 000 $

Le revenu d’exploitation net (NOI) dans cet exemple serait de 26 000 $ – 10 000 $ = 16 000 $.

Composants NOI

Sur la base de la formule ci-dessus, les principales composantes du NOI sont le total des revenus et le total des dépenses d’exploitation. Le revenu total comprend tous les revenus d’un bien immobilier, pas seulement le loyer. Dans certains bâtiments, cela peut inclure des revenus supplémentaires provenant de la location d’espaces de stationnement ou de stockage, ou des revenus provenant de distributeurs automatiques ou de services de blanchisserie sur place.

Les dépenses d’exploitation représentent les coûts totaux associés à la propriété locative. En plus de l’entretien et des réparations, il comprend également les taxes et les frais d’assurance, les frais de gestion immobilière et les services publics non couverts par les locataires.

Résultat opérationnel net vs. Résultat Brut d’Exploitation

Le NOI est différent du résultat brut d’exploitation. Dans l’immobilier, cela représente le revenu potentiel total d’une propriété, moins tout revenu perdu en raison de l’inoccupation. Le résultat net d’exploitation correspond au résultat brut d’exploitation moins les charges d’exploitation.

Le résultat opérationnel net est utile pour estimer le revenu potentiel d’un immeuble de placement. Cependant, il ne tient pas compte de certains coûts potentiels, tels que les impôts sur le revenu ou l’amortissement de l’hypothèque.

NOI et taux de capitalisation

Le bénéfice d’exploitation net est utilisé pour calculer le taux de capitalisation, une mesure de la rentabilité d’un immeuble de placement par rapport au coût total. Le taux de capitalisation est calculé en divisant le NOI par le coût total d’une propriété.

Exprimé en pourcentage, le taux de capitalisation représente les retours sur investissement des différentes propriétés. Les investisseurs utilisent les taux de capitalisation pour comparer les rendements de différentes propriétés.

Exemple de NOI

Supposons que vous possédiez une propriété qui génère annuellement 120 000 $ de revenus et engage 80 000 $ de dépenses d’exploitation. Dans ce cas, vous aurez un NOI résultant de 40 000 $ (120 000 $ – 80 000 $). Si le total est négatif, lorsque les dépenses d’exploitation sont supérieures aux revenus, le résultat est appelé une perte nette d’exploitation (NOL).

Les créanciers et les prêteurs commerciaux s’appuient fortement sur le NOI pour déterminer le potentiel de revenu de la propriété à hypothéquer, d’autant plus qu’ils tiennent compte des antécédents de crédit d’un investisseur dans leurs décisions. Bottom line: Cette mesure aide les prêteurs à évaluer fondamentalement la valeur initiale de la propriété lors de la prévision de ses flux de trésorerie.

Le NOI est utilisé pour déterminer le taux de capitalisation d’une propriété, également connu sous le nom de retour sur investissement (ROI) dans l’immobilier. Divisez le NOI par le prix d’achat.

Si une propriété est considérée comme rentable, les prêteurs utilisent également ce chiffre pour déterminer le montant du prêt qu’ils sont prêts à consentir. En revanche, si la propriété affiche une perte d’exploitation nette, les prêteurs sont susceptibles de rejeter purement et simplement la demande de prêt hypothécaire de l’emprunteur.

Les propriétaires peuvent manipuler leurs dépenses d’exploitation en reportant certaines dépenses tout en en accélérant d’autres. Le NOI peut également être augmenté en augmentant les loyers et autres frais, tout en réduisant les dépenses d’exploitation raisonnablement nécessaires.

À titre d’exemple de ce dernier, considérez un scénario où un propriétaire d’appartement renonce à 12 000 $ de loyer annuel d’un locataire, en échange de ce locataire agissant en tant que gestionnaire immobilier. Si le propriétaire de l’appartement verse normalement au gérant de l’immeuble un salaire de 30 000 $, il peut alors soustraire le coût « raisonnablement nécessaire » de 30 000 $ du revenu, plutôt que le coût réel de 12 000 $.

Quelle est la formule pour calculer le NOI ?

La formule pour calculer le NOI est la suivante :

NOI = revenus immobiliers – charges d’exploitation

Quelle est la différence entre le résultat net et le résultat opérationnel net ?

Le revenu net d’exploitation correspond aux revenus moins toutes les dépenses d’exploitation, tandis que le revenu net correspond aux revenus moins toutes les dépenses, y compris les dépenses d’exploitation et les dépenses hors exploitation, telles que les impôts.

Qu’est-ce qu’un bon pourcentage du résultat opérationnel net ?

Le NOI n’est pas un pourcentage mais un nombre qui prend en considération les revenus et les dépenses d’une propriété. Il peut être comparé à la valeur totale de la propriété si cette propriété avait été payée en totalité en espèces. Dans ce cas, plus le pourcentage du revenu net d’exploitation sur le prix de la propriété est élevé, mieux c’est.

La ligne du bas

Le bénéfice net d’exploitation (NOI) est un chiffre couramment utilisé pour évaluer la rentabilité d’une propriété. Le calcul consiste à soustraire toutes les dépenses d’exploitation de la propriété de tous les revenus générés par la propriété. Plus les revenus sont élevés et plus les dépenses sont faibles, plus une propriété est rentable. Cela indique au propriétaire si les revenus générés par la possession et l’entretien de la propriété en valent le coût.