Top 10 des caractéristiques d’un bien locatif rentable

Vous cherchez à acheter une propriété locative résidentielle pour augmenter votre portefeuille d’investissement? Un immeuble de placement peut être passionnant et très gratifiant si vous faites le bon choix. Mais à part les revenus et les récompenses, investir dans l’immobilier peut être intimidant pour un premier investisseur.

L’immobilier est une entreprise difficile et la campagne est parsemée de mines terrestres qui peuvent détruire vos profits. C’est pourquoi il est important de faire des recherches détaillées avant de plonger pour connaître tous les avantages et les inconvénients de l’investissement immobilier. Ce sont les éléments les plus importants à considérer lors de l’achat d’une propriété à revenus.

Points clés à retenir

  • Examinez de près le quartier – son habitabilité et ses commodités sont essentielles.
  • Un quartier avec un taux d’inoccupation élevé n’est pas bon signe.
  • Renseignez-vous sur les prix de vente de la région pour avoir une idée de la valeur du marché local.
  • Recherchez le loyer médian dans le quartier et travaillez à partir de là pour déterminer si l’achat d’un bien locatif est financièrement faisable pour vous.

Lancer votre recherche

Commencez votre recherche de propriété par vous-même avant de faire appel à un professionnel. Un agent peut vous pousser à acheter avant que vous n’ayez trouvé le placement qui vous convient. Et trouver cet investissement nécessitera des compétences de détective et du cuir de chaussures.

Faire cette recherche vous aidera à affiner plusieurs caractéristiques clés que vous souhaitez pour votre propriété, telles que le type, l’emplacement, la taille et les commodités. Une fois que vous avez fait cela, vous voudrez peut-être qu’un agent immobilier vous aide à finaliser l’achat.

Vos options de placement seront limitées selon que vous avez l’intention de gérer activement la propriété ou d’engager quelqu’un d’autre pour le faire pour vous. Si vous avez l’intention de le gérer activement vous-même, vous ne voulez pas d’une propriété trop éloignée de votre lieu de résidence. Si vous faites appel à une société de gestion immobilière pour le gérer, la proximité est moins un problème.

Top 10 des fonctionnalités à surveiller

Jetons un coup d’œil aux 10 principaux éléments à prendre en compte lors de la recherche du bon bien locatif.

1. Quartier

Le quartier dans lequel vous magasinez déterminera les types de locataires que vous attirerez et votre taux d’inoccupation. Si vous achetez près d’un collège, les étudiants domineront probablement votre bassin de locataires potentiels et vous aurez peut-être du mal à pourvoir les postes vacants chaque été. A noter que certaines villes tentent de décourager les conversions locatives en imposant des frais de permis exorbitants et en accumulant les formalités administratives.

2. Impôts fonciers

Les taxes foncières sont susceptibles de varier considérablement dans votre zone cible, et vous voulez savoir combien vous allez perdre. Des impôts fonciers élevés ne sont pas toujours une mauvaise chose, par exemple, dans un super quartier qui attire des locataires à long terme, mais il y a des endroits peu attrayants qui ont aussi des impôts élevés.

Le bureau d’évaluation de la ville aura toutes les informations fiscales au dossier, ou vous pouvez parler aux propriétaires de la communauté. Assurez-vous de savoir si les impôts fonciers sont susceptibles d’augmenter dans un proche avenir. Une ville en difficulté financière peut augmenter les impôts bien au-delà de ce qu’un propriétaire peut raisonnablement facturer en loyer.

3. Écoles

Considérez la qualité des écoles locales si vous avez affaire à des maisons familiales. Bien que votre principale préoccupation soit le flux de trésorerie mensuel, la pleine valeur de votre bien locatif entre en jeu lorsque vous le vendez enfin. S’il n’y a pas de bonnes écoles à proximité, cela peut affecter la valeur de votre investissement.

4. Criminalité

Personne ne veut vivre à côté d’un point chaud d’activités criminelles. Votre police locale ou votre bibliothèque publique devrait avoir des statistiques précises sur la criminalité pour les quartiers. Vérifiez les taux de vandalisme, de crime et de délit, et n’oubliez pas de noter si l’activité criminelle augmente ou diminue. Vous pouvez également vous renseigner sur la fréquence de la présence policière dans votre quartier.

5. Marché du travail

Les emplacements offrant des possibilités d’emploi croissantes attirent davantage de locataires. Pour savoir comment une zone spécifique se qualifie pour la disponibilité d’emplois, vérifiez auprès du Bureau américain des statistiques du travail (BLS) ou visitez une bibliothèque locale. Si vous voyez une annonce sur une grande entreprise qui s’installe dans la région, vous pouvez être sûr que les travailleurs à la recherche d’un logement afflueront vers elle. Cela peut entraîner une hausse ou une baisse des prix des maisons, selon le type d’entreprise concernée. Vous pouvez supposer que si vous voulez avoir cette entreprise dans votre jardin, vos locataires le feront aussi.

6. Commodités

Visitez le quartier et découvrez les parcs, les restaurants, les gymnases, les cinémas, les transports en commun et tous les autres avantages qui attirent les locataires. La Mairie peut avoir des brochures promotionnelles qui peuvent vous donner une idée de l’endroit où se trouve la meilleure combinaison de services publics et de propriété privée.

7. Développement futur

Le service d’urbanisme municipal aura des informations sur les développements ou les plans qui ont déjà été zonés dans la région. S’il y a beaucoup de construction en cours, c’est probablement une bonne zone de croissance. Méfiez-vous des nouveaux développements qui pourraient nuire aux prix des propriétés environnantes. De nouvelles maisons supplémentaires pourraient également concurrencer votre propriété.

8. Nombre d’inscriptions et postes vacants

Si un quartier a un nombre inhabituellement élevé d’inscriptions, cela peut indiquer un cycle saisonnier ou un quartier en déclin. vous devez savoir ce que c’est. Dans les deux cas, les taux d’inoccupation élevés obligent les propriétaires à baisser les loyers pour attirer des locataires. Les faibles taux de vacance permettent aux propriétaires d’augmenter les loyers.

9. Loyers moyens

Les revenus locatifs seront votre pain et votre beurre, vous devez donc connaître le loyer moyen de la région. Assurez-vous que toute propriété que vous envisagez peut supporter un loyer suffisant pour couvrir votre paiement hypothécaire, vos taxes et autres dépenses. Faites des recherches suffisamment approfondies sur la région pour calculer où elle pourrait se diriger dans les cinq prochaines années. Si vous pouvez vous permettre la région maintenant mais que les impôts devraient augmenter, une propriété abordable aujourd’hui pourrait signifier la faillite plus tard.

10. Catastrophes naturelles

L’assurance est une autre dépense que vous devrez soustraire de vos déclarations, vous devez donc savoir combien cela vous coûtera. Si une zone est sujette aux tremblements de terre ou aux inondations, les coûts de la couverture d’assurance peuvent réduire vos revenus locatifs.

Obtenir des informations

Les sources officielles sont excellentes, mais vous voudrez parler à vos voisins pour obtenir le vrai scoop. Parlez aux locataires et aux propriétaires. Les locataires seront beaucoup plus honnêtes sur les aspects négatifs d’un quartier car ils n’y investissent pas. Visitez la région à différents moments et à différents jours de la semaine pour voir vos futurs voisins en action.

Choisissez une propriété

La meilleure propriété d’investissement pour les débutants est généralement une maison unifamiliale ou une copropriété. Les condos nécessitent peu d’entretien car le syndicat de copropriété s’occupe des réparations extérieures, vous laissant vous soucier de l’intérieur. Les copropriétés, cependant, ont tendance à exiger des loyers plus bas et à s’apprécier plus lentement que les maisons unifamiliales.

Les maisons unifamiliales ont tendance à attirer les locataires à long terme. On pense parfois que les familles ou les couples sont de meilleurs locataires que les personnes seules parce qu’il existe une perception selon laquelle les familles pourraient être financièrement stables et payer un loyer régulièrement.

Lorsque vous avez restreint le quartier, recherchez une propriété avec un potentiel d’appréciation et un bon flux de trésorerie projeté. Découvrez les propriétés qui sont plus chères que vous ne pouvez vous le permettre, ainsi que celles qui sont à votre portée. Les biens immobiliers se vendent souvent en dessous de leur prix d’inscription.

Consultez les prix affichés des autres propriétés et consultez les registres de la ville pour connaître les prix de vente finaux afin d’avoir une idée de la valeur marchande réelle d’un quartier.

Pour un potentiel d’appréciation, recherchez une propriété qui, avec quelques changements cosmétiques et des rénovations mineures, attirera des locataires qui peuvent se permettre des loyers plus élevés. Cela augmentera également la valeur de la propriété si vous décidez de la vendre après quelques années.

Bien sûr, pour assurer une entreprise rentable, il est important d’acheter une propriété à un prix raisonnable. La recommandation pour les biens locatifs est de ne pas payer plus de 12 fois le loyer annuel que vous vous attendez à gagner.

Détermination du loyer

Comment est déterminé le loyer potentiel ? Vous allez devoir faire une supposition éclairée. Ne vous laissez pas emporter par des hypothèses trop optimistes. Fixer un loyer trop élevé et se retrouver avec un logement vacant pendant des mois réduit rapidement le profit global. Commencez par le loyer médian du quartier et travaillez à partir de là. Demandez-vous si votre logement vaut un peu plus ou un peu moins, et pourquoi.

Pour savoir si le numéro de location vous convient en tant qu’investisseur, calculez combien la propriété vous coûtera réellement. Soustrayez votre paiement hypothécaire mensuel prévu, les impôts fonciers divisés par 12 mois, les frais d’assurance divisés par 12 et une allocation généreuse pour l’entretien et les réparations.

Ne sous-estimez pas les coûts d’entretien de la propriété. Ces dépenses dépendent de l’âge de la propriété et de l’entretien que vous prévoyez faire vous-même. Un bâtiment plus récent nécessitera probablement moins de travaux qu’un bâtiment plus ancien. Un appartement dans une communauté de retraités ne subirait probablement pas le même montant de dommages qu’un logement universitaire hors campus.

Faire soi-même les réparations réduit considérablement les coûts, mais cela signifie aussi être disponible 24h/24 et 7j/7 pour les urgences. Une autre option consiste à engager une société de gestion immobilière, qui s’occuperait de tout, des toilettes cassées à la collecte des loyers chaque mois. Attendez-vous à payer environ 10% du revenu locatif brut pour ce service.

Si tous ces chiffres sortent à égalité ou, mieux encore, avec un peu d’argent, vous pouvez désormais demander à votre agent immobilier de vous présenter une offre.

Aller faire les courses

Les banques ont des exigences de prêt plus strictes pour les immeubles de placement que pour les résidences principales. Ils supposent que si les temps deviennent durs, les gens sont moins disposés à mettre en péril leur maison que leur propriété commerciale. Soyez prêt à payer au moins 20 à 30 % pour un acompte, plus les frais de clôture. Faites inspecter soigneusement la propriété par un professionnel et faites tout examiner par un avocat immobilier avant de signer.

N’oubliez pas de payer une assurance suffisante. L’assurance des locataires couvre les biens du locataire, mais le bâtiment lui-même est sous la responsabilité du propriétaire et l’assurance peut être plus chère que celle d’une maison similaire occupée par le propriétaire. Les intérêts hypothécaires, les assurances et la dépréciation des biens sont tous déductibles d’impôt jusqu’à un certain montant.

La ligne du bas

Chaque État a de bonnes villes, chaque ville a de bons quartiers et chaque quartier a de bons biens immobiliers. Il faut beaucoup de travail de terrain et de recherche pour aligner les trois. Lorsque vous avez fini de trouver votre bien locatif idéal, gardez vos attentes réalistes et assurez-vous que vos propres finances sont suffisamment saines pour pouvoir attendre que le bien commence à générer des liquidités.